樓齡高、按揭批唔足 買二手公屋2大潛在「伏位」
房委會將於2022年第1季推出「居屋2022」，除咗7個新建嘅居屋屋苑外，合資格嘅綠表人士及白居二中籤者，亦可以經居屋第二市場 (居二市場) 購買二手公屋，除咗售價比居屋平，唔少二手公屋位置佳，其實條件唔比新居屋差，但如果有意思買二手公屋，又有乜嘢要注意呢？
居屋2022有乜嘢二手公屋揀
合資格的綠表及白居二人士，可以免補地價，購買居二市場的公屋售盤。今次「居屋2022」就包括約在選樓日期開始前約三個月，從以下「租置計劃」屋邨回收單位，以及喺未來數月內回收嘅「租置計劃」單位中揀選單位。今次銷售計劃中可揀選的公屋單位，包括：
香港區：峰華邨、翠灣邨、利東邨、華貴邨
柴灣峰華邨係其中一個可供選擇嘅二手公屋屋苑。
香港仔嘅華貴邨一向有「海景公屋主」美譽，十分搶手。
華貴邨係其中一個叫價高嘅公屋王，已補地價嘅單位售價，迫近500萬。
九龍區：興田邨、德田邨、翠屏（北）邨、彩霞邨、竹園北邨、鳳德邨、黃大仙下邨（一區）、東頭（二）邨、李鄭屋邨、南昌邨
黃大仙下邨雖然樓齡舊，但交通方便，故亦十分受歡迎。
黃大仙及慈雲山一帶交通方便，故唔少住開呢區嘅公屋居民都會揀返同屋樓。
新界區：景林邨、寶林邨、翠林邨、恆安邨、耀安邨、顯徑邨、廣源邨、博康邨、葵興邨、長發邨、長安邨、青衣邨、富亨邨、富善邨、太和邨、運頭塘邨、祥華邨、華明邨、太平邨、天平邨、朗屏邨、建生邨、良景邨、山景邨、田景邨
馬鞍山嘅耀安邨，已經有約34年樓齡。
兩大潛在「伏位」一定要知！
雖然二手公屋價錢，會比新建居屋平，但除咗價錢，以下情況，都一定要考慮。
1.唔一定借足按揭
白居二買家購買公屋單位，原則上同樣享有高達9成按揭及長達25年按揭年期，當中亦無需支付按揭保費；但實質上，銀行借出按揭時，會考慮擔保期。房委會對公屋的擔保期是25年，銀行根據公屋剩餘的擔保期，釐定可批出嘅按揭成數及還款期。通常如果公屋單位首次出售日期，距離而家約14至15年內，先至有較大機會批足9成按揭同25年還款期。
如果二手未補價公屋單位，首次買入期計已達20年或以上，銀行可能只批出6成按揭，但按揭年期仍以25年為限，並非如私樓般可長達30年。由於已過擔保期，銀行在審批上會要求買家通過供款壓力測試，並提供足夠入息證明。
如果二手未補價公屋單位，首次買入期計已達20年或以上，銀行可能只批出6成按揭。
2.二手公屋樓齡偏高
喺市場上出售嘅公屋，樓齡都喺25年或以上，屋邨內嘅公用地方與設施，可能都比較殘舊、老化或已損毀，需要進行維修，而有關維修開支或者都需要由業主分擔，雖然房委會有為租置屋邨設置維修基金，但若果資金用完，業主都機會需要共同承擔保養維修責任。
二手公屋樓齡高，邨內嘅公用地方及設施，都有機會比較殘舊或已損壞。
text/Joyce
photo/HKET圖片庫
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